Инвестиции в ликвидную недвижимость

Сегодня предлагаем ознакомиться с темой: "инвестиции в ликвидную недвижимость". Мы постарались полностью раскрыть тему. Если у вас возникнут вопросы, то вы можете задать их в комментариях после статьи или нашему дежурному юристу.

Инвестиции в недвижимость. Как покупать дёшево и получать максимальную прибыль? + 5 хаков.

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=https%3A%2F%2Fgain-profit.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F02%2FPIC214

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=https%3A%2F%2Fgain-profit.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2F728h90

Если вы решите провести небольшой опрос среди своих друзей, знакомых и родственников, не обладающих знаниями и опытом в инвестировании, задав им вопрос: «Какой способ вложения денег вы считаете лучшим?», то, скорее всего, 90% из них ответят: «Недвижимость».

Инвестиции в недвижимость так нравятся людям из-за своей простоты и надёжности. Они видят вокруг живые примеры получения прибыли: кто-то продал квартиру, доставшуюся по наследству, кто-то переделал квартиру на первом этаже под коммерческую недвижимость и сдаёт её под офисы.

Но это мнение людей, не разбирающихся в инвестировании. А теперь давайте рассмотрим этот способ вложения денег с точки зрения опытного инвестора.

Существует всего 2 вида заработка на недвижимости:

  • Продажа. Спекулятивный доход: купил дешевле, продал дороже.
  • Аренда. Сдача объекта в долгосрочную или краткосрочную аренду.

Бытует такое мнение, что цены на недвижимость всегда растут, поэтому, если купить объект сейчас, то через некоторое время его можно будет продать дороже. Но на самом деле цена не обязательно пойдёт вверх.

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=https%3A%2F%2Fgain-profit.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F02%2Fpic206

Динамика цены квадратного метра жилой недвижимости в Москве в рублях.

Из графика видно, что за последние несколько лет цена одного квадратного метра в Москве в рублях выросла незначительно. А если посмотреть статистику в долларах, то мы увидим, что она сильно подешевела. А это значит, что те, кто делали инвестиции в российскую недвижимость в валюте, к 2016 фиксируют убыток.

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=https%3A%2F%2Fgain-profit.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F02%2Fpic207

Динамика цены квадратного метра жилой недвижимости в Москве в долларах.

Видео (кликните для воспроизведения).

Вообще, есть вид недвижимости, который меньше всего обесценивается – это жильё эконом класса. Спрос на такие объекты всегда высок, даже в кризис, когда элитная недвижимость дешевеет.

Поэтому инвесторы предпочитают покупать объекты ниже стоимости рынка, а потом максимально быстро продать по рыночной цене.

Этот способ заработка на объектах недвижимости является очень популярным. Люди приобретают квартиры или офисы, сдают их и получают пассивный доход.

Но, на самом деле это оказывается не так выгодно, как они думают. Например, средняя доходность от долгосрочного инвестирования жилой недвижимости составляет от 6% до 10% в год.

Поэтому люди, инвестирующие в жилую недвижимость, стараются повысить доходность до 30-40% в год, используя следующие способы: грамотно подходят к выбору местоположения объекта, покупают недвижимость дешевле рынка, и используют хаки, которые помогают увеличить доход с одного объекта.

Например, цены Москве и Санкт-Петербурге на недвижимость настолько завышены, что при долгосрочной сдаче купленного объекта, можно получить около 6% годовых. Но стоит выехать в область, как соотношение «цена объекта/стоимость аренды» становится более выгодным для инвестора. С объекта в области уже можно зарабатывать до 10% годовых.

О других способах мы поговорим ниже.

Как покупать дёшево? Выгодное инвестирование в объекты недвижимости.

Объекты без ремонта, или ремонт в которых не делался ещё со времён Брежнева, стоят дешевле. Получается, что, например, выгоднее взять «голую» квартиру и сделать в ней «инвесторский» ремонт, чем покупать квартиру с ремонтом.

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=https%3A%2F%2Fgain-profit.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F02%2Fpic208

Квартира без ремонта.

Многие предпочитают делать ремонт на таких объектах самостоятельно, таким образом, экономя ещё больше денег.

Можно купить объект в строящемся доме по цене на 30% ниже рыночной. Такие объекты можно, как продавать после сдачи, получая прибыль до 1/3 от первоначальных вложений , так и сдавать их в аренду.

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=https%3A%2F%2Fgain-profit.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F02%2Fpic209

Строящийся многоквартирный дом.

Думаю, передвигаясь по вашему городу, вы часто видите объекты, строительство которых заморожено. Причины могут быть разные: кончились деньги, появились более выгодные проекты, появились разногласия у владельцев и т.д.

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=https%3A%2F%2Fgain-profit.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F02%2Fpic210

Недостроенный объект недвижимости.

Часто такие зависшие объекты являются мёртвым грузом для владельцев, которые не прочь были бы их продать, даже по очень низкой цене. Поэтому такую недвижимость можно купить и самостоятельно достроить.

  • Конфискованная и залоговая недвижимость.

Часто банки конфискуют активы должников и потом подают их по заниженной цене. Такими активами бывают не только автомобили и прочая техника, но и объекты недвижимости.

Так как банку нужно как можно быстрее продать объект, чтобы вернуть себе средства, потраченные на недобросовестного заёмщика, то цена ставится ниже рыночной. Такую недвижимость может купить любой желающий.

  • Разделяй и властвуй.

Одна из самых распространённых в последнее время стратегий увеличения доходности — разбить один объект на более мелкие и сдать каждый из них по отдельности. Так получается на порядок выгоднее.

Например, часто одну однокомнатную квартиру превращают в две студии, чем увеличивают доход на 50-70%. Получается, что входя в дверь из подъезда, человек попадает в тамбур, в котором находятся двери в две студии.

Данный метод становится очень распространённым, поэтому создаются компании, которые специализируется на подобной перепланировке. Они помогают создавать несколько санузлов и делать перепланировку.

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=https%3A%2F%2Fgain-profit.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F02%2Fpic211

По такому же принципу разбиваются на студии коттеджи и таунхаусы. После преобразования они начинают быть похожими на хостелы или гостевые дома. Такой формат очень популярен среди арендаторов, потому что позволяет экономить на жилье.

Точно так же можно поступить и с коммерческой недвижимостью. Часто владельцы объектов разбивают большое помещение на несколько небольших офисов. В итоге получается, что сдавать несколько маленьких офисов выгоднее, чем один большой.

Но у этого способа есть и минус, который заключается в том, что придётся искать больше арендаторов.

  • Пристройки и расширения.
Читайте так же:  Образец заполнения извещения о дтп

Люди, которые профессионально занимаются инвестициями в недвижимость, понимают, что нужно использовать каждый квадратный метр. А с помощью пристроек и расширений можно увеличить метраж объекта.

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=https%3A%2F%2Fgain-profit.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F02%2Fpic212

Пристройка в жилом доме.

Часто можно наблюдать, как владельцы квартир объединяют комнату с балконом или ломают перегородки между комнатой и кухней, получая таким образом дополнительные квадратные метры.

Существует несколько стратегий заработка не недвижимости, которая не находится в вашей собственности. Можно взять жилую недвижимость в долгосрочную аренду, а сдавать на более короткие периоды. Например, снять квартиру на длительный срок, а сдавать её посуточно. При хорошей загрузке вы сможете окупить аренду и получить прибыль.

По такому же принципу можно действовать и с коммерческой недвижимостью. Например, можно снять офис на длительный срок и сдавать его в формате «офис на час».

  • Из жилого в нежилое и обратно.

Часто случается так, что некоторые объекты не выгодно сдавать по их прямому назначению. Поэтому их переводят из жилого в нежилое и обратно.

Например, квартиру на первом этаже в неблагополучном районе иногда выгоднее переделать под нежилое помещение и сдавать под офис предпринимателям.

Распространённым случаем перевода нежилого объекта недвижимости в жилой является создание хостелов и гостиниц из различных видов коммерческих объектов.

  • Строительство с нуля.

Вместо покупки уже построенного объекта можно инвестировать деньги в строительство недвижимости. Дома по канадской технологии с помощью СИП-панелей возводятся быстро и недорого.

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=https%3A%2F%2Fgain-profit.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F02%2Fpic213

Строительство домов и СИП-панелей.

Поэтому можно купить или взять в долгосрочную аренду землю, построить на ней объект и продать его или сдавать в аренду.

Так как всё строительство и инвестирование в недвижимость, в основном, осуществляется на заёмные средства, вырисовывается непривычная глазу обычного человека картина. Получается, что зарабатывают в этой области больше всего те, у кого больше всего долгов.

Вспомните хотя бы Дональда Трампа, который, являясь одним из самых богатых людей в мире, имел миллиардные задолжности перед кредиторами.

Одним из способов получить деньги является обращение в банк. Для покупки квартиры вы сможете взять ипотечный кредит под 15-20% годовых. Получается, что для покупки жилого объекта недвижимости вам нужно будет собрать лишь 10-20% от его стоимости. Например, если квартира в новостройке стоит 1 000 000 рублей, то вам нужно будет найти около 150 000 рублей, что является относительно небольшой суммой.

Видео (кликните для воспроизведения).

Занять деньги у друзей, знакомых или родственников на покупку недвижимости проще, чем на большинство других нужд. Потому что они понимают, что это один из самых нерискованных способов вложить деньги.

Вокруг много людей, у которых есть сбережения, но которые при этом не знают, куда их вложить. Предложите им инвестировать деньги в недвижимость. Вы можете вложить часть своих денег, получая пропорциональный доход, или брать процент за управлением активом инвестора.

  • Соинвестирование.

Если у вас нет достаточной суммы, а в долги залазить не хочется, то можно найти партнёров по инвестированию. Таким образом, собрав больше людей, вам нужно будет вложить меньшую сумму. Конечно, доходы тоже будут невысокими, но зато риски минимальны.

Так же я вижу попытки создания крудинвестинговых площадок для инвестирования в недвижимость. Вот один из таких сайтов: Rusinvestproject.ru. Такое направление инвестирования распространено на Западе, и, надеюсь, скоро придёт и к нам.

К коммерческой недвижимости относятся офисные, складские, торговые помещения и т.д.

Такой вид инвестирования вряд ли подойдёт новичкам из-за сложности. Ведь при сдаче объектов в аренду вам нужно будет оформлять юридическое лицо, заключать договора с арендаторами, вести бухгалтерский учёт и отчитываться в налоговой инспекции.

Если вы всё же решили выбрать коммерческую недвижимость, то помните, что, во-первых, она менее ликвидная, чем жилая, а, во-вторых, найти арендаторов в небольшие помещения всегда проще, чем в большие.

К этому виду относятся квартиры, коттеджи, таунхаусы, гостевые дома, загородные дома, хостелы и т.д. Это один из самых распространённых способов инвестирования.

Несколько высокодоходных вариантов:

  • Сдавать квартиру посуточно.
  • Разбить квартиру на студии и сдавать долгосрочно. Такое жильё популярно у молодых людей и студентов.
  • Сдавать загородный дом или дачу для любителей уединённого отдыха.
  • Сдавать гостевой дом. Разбить таунхаус на студии и заселить туда людей одной возрастной группы.
  • Построить и сдавать бунгало в курортной зоне для отдыхающих.

Конечно, в связи с обесцениванием национальной валюты и ухудшением уровня жизни, инвесторам хочется получать деньги в более стабильных валютах. Поэтому многие из них смотрят в сторону покупки зарубежной недвижимости.

В большинстве стран, в которых рассматривается покупка объектов, уровень доходов выше, чем в странах бывшего СНГ, а цены на недвижимость не так завышены. Поэтому соотношение «цена объекта/стоимость аренды» более выгодно для заработка на недвижимости.

Самыми распространёнными странами для покупки недвижимости являются Искания, Болгария, Франция, Германия, Греция, Португалия.

Одним из способов инвестирования в недвижимость является вложение средств в ПИФы недвижимости. Это закрытые Паевые инвестиционные фонды, которые специализируются на недвижимости.

На самом деле, данный вид инвестирования является низкодоходным. Кроме того, покупая паи, вы не сможете вывести деньги до конца срока инвестирования. Обычно это около 5 лет.

Таким образом, этот вид вложения денег хоть и высоконадёжный, но при этом долгосрочный и низкодоходный.

Хотя данный вид вложения денег считается одним из самых надёжных, инвестор всё равно должен знать, какие риски могут его ждать.

В каждом отдельном случае инвестор может наткнуться на разные подводные камни. Например, при покупке недвижимости в новостройке строительство может быть заморожено или объект может быть сдан не вовремя. Кроме этого, за время строительства цена на недвижимость в данном районе может упасть (например, отмена строительство станции метро, либо открытие производства поблизости и т.д.).

Читайте так же:  Увольнение работников при ликвидации ип

Поэтому нельзя верить народной молве о том, что цены на недвижимость всегда только растут. Как показал последний кризис, цены могут ещё и падать.

Стоит ли потребителям инвестировать в недвижимость? Можно ли реально получить стоящую прибыль от таких инвестиций? Какой подход в инвестировании стоит применять? Вопросы это не простые. Ответы зависят от очень многих факторов. В том числе и от применяемого подхода инвестирования. Первый – это рентный (это сдача жилья в аренду). Второй – спекулятивный (перепродажа квартиры по более дорогой цене).

Рассмотрим применение этих подходов инвестирования на примере московской квартиры.

Обычно объекты для последующей сдачи потребители приобретают на вторичном рынке, т.к. во-первых, они в принципе готовы для проживания и, в отличие от новостроек, требуют, как правило, лишь небольшого, часто, косметического ремонта, а во-вторых, их можно сдавать с момента приобретения (в отличие от тех же новостроек, где ключи можно ждать от застройщики и месяцы, и годы).

Итак, если купить квартиру за 3 000 000 рублей и 300 000 потратить на ремонт и обстановку, то инвестиция составит 3,3 млн руб. Если эту квартиру сдать за 20 000 рублей, выплачивая 5 000 000, как коммунальные платежи, амортизацию, налоги и т.д., то доход в месяц составляет 15 000 руб.: 0,45% в месяц или 5,45% годовых.

В зависимости от квартиры, ее местонахождения цифры стоимости и доходов будут несколько колебаться, но в целом доходность будет отнюдь не высокой, на арендодателя не обрушится “золотой” дождь.

В принципе, более дешевое жилье будет давать более высокий доход от сдачи, но через некоторое время такое жилье потребует новых инвестиций – или для ремонта для дальнейшей сдачи, или для ремонта под продажу.

Просто перепродажи недвижимости сегодня практически не выгодны, потому что для их рентабельности необходим существенный общий рост цен, которого на рынке уже давно не наблюдается. Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=http%3A%2F%2Fwww.potrepedia.ru%2Fre%2Finvest1

Поэтому более подходящим является вариант, когда квартира приобретается на стадии котлована и в дальнейшем перепродается после окончания строительства. В таком случае спекуляция может принести существенные дивиденды.

Например, на этапе планирования района покупается квартира за 3 млн. рублей. Через год эта же уже готовая квартира стоит 4 млн. рублей. Доход, соответственно, 1 млн. рублей или 25% годовых. Также в современных условиях доход от спекуляций с возводимым жильем может составлять и 25-30%

В стоимость возводимого жилья приходиться закладывать и стоимость коммунальных услуг, которая начинает взиматься с собственника задолго до того, как покупатели получают ключи от своих квартир. К этому нужно добавить стоимость оформления нового жилья в собственность.

Конечно, при спекуляциях с возводимым жильем потребителям необходимо учитывать риски, связанные с затягиванием срока сдачи объекта, а также с тем, что застройщик может и вовсе “кинуть” своих дольщиков.

Очевидно, что спекулятивный способ инвестиций в недвижимость более прибыльный, чем рентный, но при этом и более рисковый.

Чтобы жилье приносило доход, оно должно быть ликвидным – обладать определенными качествами. Сама по себе ликвидность – это возможность обращения недвижимости в деньги. Жилье, в принципе, считается ликвидным активом, т.к. спрос на него есть всегда, даже при определенных проблемах в экономике страны.

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=http%3A%2F%2Fwww.potrepedia.ru%2Fre%2Finvest2

Ликвидность объекта обратно пропорциональна времени, которое требуется для его продажи. Таким образом получается, что чем меньше срок, в течение которого продается объект, тем выше его ликвидность.

На ликвидность влияет много параметров, в частности местоположение (транспортная доступность, экология, престижность и т.д.), двор (наличие, благоустройство), тип дома (кирпич, панель, монолит и т.д.), различные характеристики дома (наличие автомобильной стоянки или паркинга, лифта, огороженной территории и т.д.), площадь жилья, планировка, характеристики комнат, окон, состояние жилья и т.д. Важным фактором является цена: снижая ее можно повысить ликвидность.

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=http%3A%2F%2Fwww.potrepedia.ru%2Fre%2Finvest3

На эффективность инвестиций в недвижимость безусловно влияет налогообложение. В ближайшие годы в России ожидается принятие закона о новом едином налоге на недвижимость. Он должен заменить существующие налоги на имущество и землю. Согласно новому закону, произойдет отказ от практики взимания налога с инвентаризационной стоимости, которая может отличаться от рыночной в 10 и более раз. Новый налог на недвижимость, скорее всего, будет привязан к кадастровой стоимости недвижимости, которая, в свою очередь, будет привязана к рыночной цене. Планируемая ставка налога на недвижимость: 0,1-0,5% от рыночной стоимости жилья. При этом предполагается, что не налог не будет взиматься с квартир площадью до 55 кв. м и участков до 6 соток. Максимальная ставка предполагается к использованию в случае, если совокупная стоимость объекта недвижимости превышает 300 млн рублей.

Очевидно, что инвестиции потребителей в недвижимость оправданы. С одной стороны, доход от инвестиций в недвижимость не самый высокий – золотой дождь на обладателя объекта недвижимости не прольется. Вместе с тем, инвестиции в недвижимость позволяют получать минимум 5% ежегодного дохода при использовании малорискового рентного способа и 25% при использовании спекулятивного способа.

Принципы инвестирования в недвижимость

Оценка рынков недвижимости

  1. В Москву хочет переехать вся Россия поэтому цены в ней падать никогда не будут.
  2. Российская жилая недвижимость переоценена в 3.5 раза т.к. доходность от депозитов превышает доходность от сдачи в аренду в 3.5 раза.
  3. В России не происходит дробления крупного коммерческого объекта на мелкие и этот сектор остается закрыт для частного инвестора.
  4. С точки зрения математики и логики аренда жилья в России по отношению к ставкам по депозитам стоит чрезвычайно дешево. Т.е. стоимость квартиры 10 млн р., банковский депозит – 12%, ставка годовой аренды – 4%, после выплаты аренды остается еще 8%.
  5. В ближайшей перспективе снижение ипотечных ставок в России не произойдет.
  6. В Россию на выставки везут неликвидную недвижимость.
  7. Нельзя покупать зарубежную недвижимость у российского агентства. Российские агентства работаю за большие комиссионные на неликвидных рынках, а также не несут никакой ответственности за свои действия, т.к. рынок совершенно неконтролируем.
  8. В России самый большой в мире процент привлечения долевого капитала.
Читайте так же:  Почему в чечне самый низкий транспортный налог по россии

  1. Доходность любой недвижимости нужно сравнивать с Лондоном и Парижем.
  2. Берлин в Германии – неликвид.
  3. Все южнее Рима в Италии – неликвид.
  4. В США регионы с высокой долей выдачи саб-прайм кредитов – неликвид. Неликвид – Флорида, Детройт, Майами. Ликвид – Манхеттен, Бостон.
  5. Стоит присмотреться к Словении – тут еще нет пузыря от наплыва инвесторов из России. Это наводит на мысль, что этот рынок еще будет расти, т.е. можно заработать деньги в сфере продажи такой недвижимости.
  6. Румынию и Болгарию взяли в Евросоюз, потому что им нужна дешевая рабочая сила.
  7. Арабы продают Дубай лохам, а сами выкупают Лондон кварталами.

  1. Для домика у моря в Европе стоит рассматривать Испанию, Италию, Грецию в перспективе ближайших 5-7 лет, но не раньше.
  2. Если Греция выйдет из ЕС то можно будет купить жилье в этой стране за копейки, такая возможность вряд ли повторится в ближайшие 50 лет.

  1. Если закрытый фонд REIT продается частному инвестору, то это требует проявления настороженности. Такие REIT наполняются неликвидом и после нескольких лет существования ликвидируются, продавая неликвид по бросовой цене и оставляя инвесторов с убытками. Покупать стоит только открытые REIT, которые торгуются на биржах. Если фонд не купил ни один корпоративный инвестор, то он обращается к частному в надежде на его неосведомленность. Открытые фонды попадают под анализ профессиональных оценщиков.
  2. При помощи небольшого портфеля, торгуемых на биржах открытых REIТ, можно получать среднюю доходность в 10-12% годовых. Абсолютная доходность ( прирост капитала плюс дивиденды) фондов недвижимости в среднем с 1971 по 2012 г. составила 12% годовых, а индекс S&P 500 дошел всего лишь до 8,5%

Различные типы недвижимости

  1. Отель с почасовой оплатой окупается в пять раз быстрее стандартного.
  2. Почасовой отель в однокомнатной квартире в Подмосковье может приносить до 60 тыс. рублей дохода в месяц.
  3. Доходность студенческих апартаментов и складов самообслуживания в кризис растет.
  4. Студенческая недвижимость считается одной из наименее рискованных инвестиций. Люди будут учится всегда, общежитиями управляют управляющие компании. Возможно пассивное управление.

Сверхнадежные инвестиции под залог ликвидной недвижимости

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.beboss.pro%2Fnew%2Ffiles%2F68%2F86%2Fd931fa-oy1ew-.380x380

Приглашаю инвесторов. Сверхнадежные инвестиции под залог ликвидной недвижимости Доход от 28% до 48% годовых

1.Ваши инвестиции обеспечены ликвидной недвижимостью в спб и ло 2.Инвестиции от 500 000 тыс.Руб.

3.Все договоры оформляются в соответсвии с гк рф, заверяются нотариально проходят регистрацию уфф гркк по спб и ло

4.Вы лично или с участием вашего юриста контролируете весь процесс регистрации залога

За счет чего образуется ваш доход?

Мы выдаем кредиты частным лицам под проценты под залог ликвидных объектов недвижимости. Заемщики обязуется ежемесячно выплачивать проценты по кредитам, которые поступают на ваш счет. За счет этого, вы получаете стабильный доход и ничем не рискуете, так как в случае не выплаты вам денег с процентами, вы имеете право использовать залоговую недвижимость по своему усмотрению.

Надежность инвестиций обеспечена прямым залоговым договором между вами и заемщиком без участия посредников 100% надежность инвестиций В случае выдачи займа, вы становитесь собственником или залогодержателем ликвидного объекта недвижимости, стоимость которого минимум в 2 раза превышает сумму выданных вами средств. Более надежных инвестиций просто не существует Законность всех сделок Все сделки оформляются в соответсвии с гк рф, заверяются нотариально, проходят регистрацию уфф гркк по спб и ло. Все договора с заемщиками составляются юристами высокой квалификации, которые специализируется в данной области. Этот факт подтверждают 100% выигранных дел по отчуждению залоговой недвижимости в пользу инвестора, в случаях нарушения заемщиком условий кредитного договора.

Ликвидная недвижимость: инвестирование в столицах Европы

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=https%3A%2F%2Fs.zagranitsa.com%2Fimages%2Farticles%2F6239%2F870x486%2F7205e73c15e68859cc4c60fe65b8a264

Ликвидная недвижимость — это объекты, которые можно быстро и выгодно продать. Мы расскажем, как инвестору определить ликвидность площади перед покупкой и в каких европейских столицах покупать выгоднее всего

Опытные инвесторы знают, что успех вложения в недвижимость зависит от двух факторов — хорошей доходности и высокой ликвидности. Доходность важна для долгосрочных инвестиций и позволяет инвестору зарабатывать всё время, пока он владеет активом. Высокая ликвидность критически важна для краткосрочных инвестиций и гарантирует быстрый выход из проекта с минимальными потерями.

Ликвидность — оценка того, как быстро можно продать недвижимость по цене, близкой к рыночной. Чем быстрее продается актив, тем выше ликвидность.

При выборе объекта опытные игроки сначала делают ставку на ликвидность и только потом оценивают доходность. Это безопасная стратегия, которая гарантирует быстрый возврат вложений без долгой продажи, которая может растянуться на месяцы и даже годы.

2 Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=https%3A%2F%2Fs.zagranitsa.com%2Fimages%2Farticles%2F6239%2F870x486%2F6285da7f1e6f6c0b5b8d43a47518301d

Фото: shutterstock.com 2

Главная сложность, с которой сталкиваются начинающие инвесторы, — дать недвижимости объективную оценку. Слишком много факторов определяют, выгодным ли будет актив. Опытные оценщики пользуются формулами расчета ликвидности, но и они и не гарантируют 100% успеха. Как и избитая фраза: «Успех недвижимости — это место, место и еще раз место».

Однако гарантированно имеют значение:

– близость к транспортным потокам и хабам, развитая инфраструктура;

– экологичность района (отсутствие промышленности, плотность застройки, наличие зеленых зон, парков, скверов).

– активность рынка (активные продажи = высокая ликвидность);

– спрос превышает предложение;

– умеренные цены (бюджетные предложения продаются быстрее элитных);

– новизна и малый износ объектов / района (интерес к новостройкам всегда выше, чем к старым зданиям).

Читайте так же:  Расчет среднедневного заработка для отпуска

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=https%3A%2F%2Fs.zagranitsa.com%2Fimages%2Farticles%2F6239%2F294x294%2F40d2578005d1c6110a1ca83392a813a1

Специалисты по недвижимости часто говорят, что ключ к успеху — это место, место и еще раз место. На самом деле в мире инвестирования ключ к успеху — это люди, люди и еще раз люди. Я видел, как самая лучшая недвижимость в самом лучшем месте оказывалась убыточной, потому что ею управляли не те люди

– привлекательность объекта (вид из окна, планировка, этажность, площадь помещений, коммуникации);
– благоустроенность территории (детская площадка, зеленая зона, зона отдыха, фонтаны, беседки, парковка);
– узнаваемость объекта / района (чем больше он на слуху, тем вероятнее быстрая продажа).

4. Другие факторы:

– время для оценки (due diligence);
– расходы на юридическое сопровождение сделки (сложность и дороговизна снижают ликвидность);
– время сделки (осенью и весной идут активные продажи и рынок насыщен, зимой и летом рынок «спит» и ликвидность ниже).

В поисках высокой ликвидности обратите внимание на европейскую недвижимость. Как показало последнее исследование агентства PwC и Land Urban Institute, лучшие города для инвестирования в недвижимость сейчас Берлин, Копенгаген, Франкфурт-на-Майне, Мюнхен, Мадрид, Гамбург, Дублин, Стокгольм, Люксембург и Амстердам.

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=https%3A%2F%2Fs.zagranitsa.com%2Fimages%2Farticles%2F6239%2F870x486%2F700aa07e95b6f429e62a5ee5b45b6d2f

Фото: shutterstock.com 3

Согласно рейтингу PwC и Land Urban Institute, страной с наивысшей ликвидностью недвижимости признана Германия — немецкие мегаполисы заняли 4 строчки из 10 среди лучших городов для вложений. Во-первых, в Германии доступные кредиты: до 50% стоимости покупки под 1,5% годовых для нерезидентов и 100% — для резидентов под 1% годовых. Во-вторых, немецкий рынок «горячий» — на один объект, квартиру или дом в Берлине или Мюнхене претендуют несколько десятков покупателей. Но у высокой ликвидности есть обратная сторона — низкая доходность. Например, в центре Мюнхена, где сейчас высокий спрос на аренду, доходность от сдачи квартиры будет 2 – 2,5% годовых. Высокие показатели по ликвидности и востребованности у инвесторов в 2018 году показывает Испания — Мадрид и Барселона обошли в рейтинге многолетних лидеров: Париж, Милан, Лондон и Рим. Причин успеха несколько: заманчивые макроэкономические перспективы, политическая стабильность и доступность капитала.

Большинство людей покупают дома и участки для собственного проживания и редко оценивают ликвидность своего приобретения. Однако в жизни случается всякое, и порой необходимо свой дом или участок продать максимально быстро и дорого. И вот тут-то и возникает разрыв — по одним объектам десятки звонков и просмотров, а по другим — ни одного. Это и есть ликвидность, проще говоря — это оценка рынком нашей недвижимости.

Сам термин «ликвидность» заимствован из экономики и девелоперских инвестиций, и все чаще используется в качестве характеристики коммерческой привлекательности объектов. Два экономических кризиса за последние 10 лет показали, что недвижимость не всегда растет, но и может падать в цене.

Динамика цен на жилье в Московском регионе 2000-2018 гг

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=https%3A%2F%2Fnedvio.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F07%2Fpadenie-tsen

Фактор ликвидности особенно важен в элитной недвижимости и доходных домах, которые покупают под арендный бизнес. Для среднего класса основная задача состоит в том, чтобы не «нарваться» на неликвид. Поэтому одни клиенты ставят перед риэлтором задачу поиска объекта, стоимость которого будет расти. Другие хотят обезопасить себя от покупки откровенно невыгодной недвижимости.

Как же достичь эти целей, и что нужно учитывать в первую очередь? В этой статье мы постараемся ответить на эти вопросы.

Как подобрать загородную недвижимость, растущую в цене?

Многие покупатели рассматривают новое недвижимое имущество, как инвестицию с умеренной или высокой доходностью. Считается, что квартиры и дома не могут обесцениться настолько, чтобы владелец потерял деньги. Это является правдой только отчасти. В основном – при условии первоначально выгодной покупки.

В отдельных случаях, можно приобрести объект с заранее «раздутой» ценой. В условиях экономического подъема, возможные потери не будут ощутимы, но при падении рынка недвижимости — снижение цен на такие объекты может быть очень существенным. Считается ли это «неликвидом»?

Наши эксперты считают, что «да». Такие дома, дачи или участки — это неликвид, и только неопытные риэлторы и владельцы, сделавшие неудачную покупку, будут утверждать обратное. Как правило, ошибочное приобретение списывается на колебания рынка. Однако, это неправильно, так как клиент фактически потерял на сделке деньги и время.

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=https%3A%2F%2Fnedvio.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F07%2Fdohodnost

При подборе недвижимости, важно учесть десятки факторов и параметров: от объема рынка до индивидуальных характеристик. Например, считается, что квартира в новостройке из эконом-сегмента является самым выгодным вложением. В большинстве случаев, это действительно так, но только не в районах с престижной дорогой недвижимостью.

Более высокая стоимость, при избыточно большом предложении квартир, может снизиться на 30-50%. В этом случае, такую инвестицию однозначно можно считать невыгодной. Если в вашем городе наблюдается такая тенденция, то имеет смысл подбирать дешевые квартиры под ремонт. Тогда стоимость вложений будет не выше цены квартиры при падении рынка.

Удачной сделкой можно считать только ту покупку, которая сохранила или увеличила свою стоимость.

  1. покупайте дома и/или участки только в перспективных районах;
  2. стоимость покупки должна соответствовать рынку, еще лучше если она окажется ниже его;
  3. обращайте внимание на окружение дома и район, в котором находится поселок;
  4. обдуманно отнеситесь к ремонту (например, интерьеры с дизайнерским оформлением, выполненным «под ключ», при нормальной стоимости предложения, всегда находят своего покупателя).

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=https%3A%2F%2Fnedvio.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F07%2Fprofit

Лучше всего нанять хорошего риэлтора, обладающего знанием района и чутьем в поиске недвижимости. Опытный агент уже знает все объекты и застройщиков, подводные камни, поделится с вами ценной информацией и поможет отсеять до 90% неликвида. Однако вопрос цен лучше всего учитывать самостоятельно — это ваши деньги и только вам решать стоит ли тот или иной дом этих денег или нет?

Читайте так же:  Выплаты при банкротстве предприятия - 2019-2020 по трудовому кодексу

Некоторые застройщики слишком приукрашают свои поселки в рекламе и умышленно завышают цены на дома, подстегивая ажиотаж. Поэтому важно, чтобы вы понимали хотя бы примерный расклад цен в этом районе / классе поселков, по сравнению с конкурирующими предложениями, и могли адекватно вести торг.

Покупая квартиру — риск нарваться на неликвид гораздо меньше, чем при покупке загородного дома. Если квартиры — продукт стандартизированный (есть серии домов, типовые планировки, одинаковая технология строительства), то частные дома — нет. Каждый поселок, каждый участок, каждый коттедж уникален по своему, и в этом важно разбираться. Например, поселок может плохо управляться, участок может находиться в низине и затапливаться, а дом — из рук вон плохо построен из самых дешевых материалов.

Если вы решили купить загородную недвижимость, изучите как можно больше информации. Застройщик, видя вашу неопытность, может воспользоваться этим и продать вам «неликвид».

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=https%3A%2F%2Fnedvio.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F07%2Fzabroshennaya-stroyka

При самостоятельном выборе, придерживайтесь основных советов. При прочих равных, отдавайте предпочтение:

  • хороший район;
  • хорошую транспортную доступность;
  • низкую стоимость;
  • удобное расположение;
  • хорошее окружение – инфраструктура, парки, экология;
  • качественные материалы в строительстве;
  • хорошую управляющую компанию.

Объекты, сочетающие эти особенности, обычно, высоколиквидны. Но чтобы понять почему, определимся в терминах.

Эти два термина часто рассматривают в совокупности как недвижимость, растущую в цене. На самом деле, ликвидным считается тот объект недвижимости, который можно всегда продать не ниже первоначальной стоимости или с ее приростом в 10-15%.

Доходными считаются объекты, растущие в цене. Приобрести их можно на фоне растущего тренда. Очень часто, речь идет о быстровозводимых новостройках, цена на которые вырастает к моменту сдачи на 80-100%. Можно также говорить о покупке апартаментов (в перспективных районах новой застройки при изменении генплана города). В любом случае, недвижимость на стабильном рынке просто так не растет. У всего есть свои предпосылки.

Доходность может оцениваться из расчета рентных доходов, обеспечивая покупателю ежемесячный приток средств за счет аренды. В удобных и востребованных районах получение прибыли от сдачи в наем недвижимости более выгодно, чем ее продажа.

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=https%3A%2F%2Fnedvio.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F07%2Fdom-po-parametram-7

Итак, при поиске варианта, задачу-минимум можно сформулировать следующим образом:

  1. стоимость реализации, при экспресс-продаже, должна быть не меньше цены приобретения;
  2. при продаже можно получить доход, как минимум 10-15%;
  3. дом, таунхаус или участок перспективны для сдачи в аренду.

Подбирайте объект, учитывая, как вы будете возвращать денежные средства или получать прибыль. В отдельных случаях, выбранный вариант может быть ликвидным и одновременно доходным.

  • скорость заключения сделки;
  • определенность с продажей в любой выбранный момент;
  • стоимость оформления.

Обратите внимание, что по статистике среди активов для инвестиций в России, недвижимость находится лишь на 4-ом месте, поэтому не является наиболее благоприятным способом вложения средств.

Как избежать неприятностей при покупке и приобретения неликвида?

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=https%3A%2F%2Fnedvio.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F07%2Fnelikvid

Чтобы избежать невыгодной покупки, нужно разбираться не только в тонкостях самой недвижимости и ее месторасположения, но также проверять юридическую чистоту документов, а также условия проживания потенциальных будущих владельцев. Важно и соответствие объекта продажи выбранному сегменту.

Для эксклюзивной недвижимости в Подмосковье учитывают:

  • расположение относительно МКАД;
  • уровень и известность поселка;
  • проживание по соседству VIP персон.

Для среднестатистической недвижимости, важными характеристиками, дополняющими адекватную цену, будут:

  • транспортная доступность;
  • планировка;
  • архитектурные достоинства;
  • наличие внутренних коммуникаций поселка, недорогие коммунальные платежи;
  • система охраны;
  • места для отдыха и прогулок с детьми;
  • близость школы и детского сада и другие;
  • общая благоустроенность и заселенность.

Как видно, список критериев «ликвидности» для разных категорий недвижимого имущества существенно отличается.

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=https%3A%2F%2Fnedvio.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F07%2Fshkoly-11

Чтобы избежать покупки неликвида, обязательно проверяйте и сверяйте все документы. Задавайте как можно больше вопросов. Если у объекта есть «история» (было несколько собственников) — уточняйте про них все «от» и «до». Возможно, что имел случай развода между супругами, или кто-то прописан, или кто-то не вступил в наследство и т. п.

Для домов и квартир, находящихся в солидарной собственности, попросите присутствие, на заключении договора о намерениях, всех владельцев. Поинтересуйтесь работой коммунальных служб и другими особенностями управления интересующего поселка.

Поставьте себя на место требовательного покупателя, которому уже вы будете реализовывать свой дом, и составьте список характеристик для определенного сегмента рынка.

При этом учитывайте, что довольно плохо продаются:

  • не облагороженные дома и квартиры, с плохой отделкой;
  • построенные по устаревшим проектам;
  • находящиеся в удаленных районах и имеющие высокую цену;
  • коттеджи и участки, не подключенные к сетям коммуникаций;

Приобретая недвижимое имущество, в первую очередь, ориентируйтесь на удобство для собственного проживания, а уже потом на ликвидность. Даже если вы прогадаете, то удовольствие от жизни в таком доме компенсирует для вас возможную волатильность рынка и потери.

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость proxy?url=https%3A%2F%2Fnedvio.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F07%2Fkirpich-17

Добротные дома и квартиры, с продуманным авторским интерьером, имеющие современные инженерные коммуникации, всегда пользуются спросом, при адекватной цене продажи, в любом районе.

При покупке недвижимости для заработка, безопасней подбирать объекты на растущем рынке. Обычно речь идет о новостройках, приобретаемых на этапе строительства, и реализуемых сразу после сдачи дома. В загородном сегменте наиболее доходным считается строительство дома на участке с целью его перепродажи.

Вступайте в наше сообщество ВК, где мы рассказываем о всех нюансах загородной жизни и недвижимости.

Изображение - Инвестиции в ликвидную недвижимость 2699956
Автор статьи: Павел Кудинов

Здравствуйте! Меня зовут Павел. Я уже более 6 лет работаю в сфере юридических консультаций. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать возникающие вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в доступном виде всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима  консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.4 проголосовавших: 7

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here